9月19日，萬(wàn)物云（2602.HK）在港交所發(fā)布招股公告，公告顯示，擬全球發(fā)售約1.17億股H股，發(fā)售價(jià)將不高于每股發(fā)售股份52.7港元，并預(yù)期不會(huì)低于每股發(fā)售股份47.1港元，發(fā)行規(guī)模將在8億美元至9億美元之間。公司將于本月內(nèi)完成上市。

萬(wàn)物云成立于2001年，是萬(wàn)科集團(tuán)旗下物業(yè)公司，前身為萬(wàn)科物業(yè)。公司成立初期主要為萬(wàn)科地產(chǎn)提供物業(yè)服務(wù)，隨著公司開始市場(chǎng)化運(yùn)作，走上快速發(fā)展的道路，逐漸成為住宅物業(yè)領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，并一路披荊斬棘到港交所。

(資料圖片僅供參考)

房地產(chǎn)企業(yè)拆分物業(yè)公司上市在業(yè)內(nèi)是比較常見，包括碧桂園（02007.HK）、保利發(fā)展（600048.SH）、招商蛇口(001979)（001979.SZ）等大型房企的物業(yè)公司都已完成了分拆上市。房企拆分物業(yè)上市在2020年最為熱門，然而在各大房企加速入場(chǎng)的時(shí)候，萬(wàn)科物業(yè)在當(dāng)時(shí)卻表示并不缺錢，從而錯(cuò)過了最佳的上市時(shí)機(jī)。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)較為低迷，萬(wàn)科地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)壓力增大，港股物業(yè)公司的估值已經(jīng)大幅下滑，萬(wàn)科物業(yè)選擇此時(shí)上市并非最好的時(shí)機(jī)。公司IPO的具體成色如何？此時(shí)上市是出于什么樣的考慮？相較其他房企物業(yè)公司又有什么樣的優(yōu)勢(shì)？

01

毛利率下降，凈利潤(rùn)增速下滑

先從收入來(lái)看，2019年至2021年以及2022年Q1，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)收入139.3億元、181.5億元、237.1億元和68.5億元，同比增長(zhǎng)30.3%、30.6%和44.2%，收入維持高速增長(zhǎng)，主要受益于公司三大板塊業(yè)務(wù)均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。同期公司凈利潤(rùn)增速為46.0%、12.9%和10.9%，凈利潤(rùn)同比增速大幅下滑，與營(yíng)收增速相悖。

凈利潤(rùn)增速下滑，主要是由于公司在實(shí)現(xiàn)營(yíng)收增長(zhǎng)的同時(shí)，毛利率卻出現(xiàn)了下降。2019年至2021年，公司的整體毛利率分別為17.7%、18.5%及17.0%，2022年一季度進(jìn)一步下降至14.5%。公司解釋毛利率下降的原因主要是受業(yè)務(wù)組合、定價(jià)政策及成本結(jié)構(gòu)的影響。（具體解釋一下毛利率下滑的原因）

分業(yè)務(wù)來(lái)看，萬(wàn)物云的有三大業(yè)務(wù)板塊，分別為社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)，向個(gè)人客戶（如業(yè)主及居民）提供住宅物業(yè)服務(wù)、居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)和其他社區(qū)增值服務(wù)等；商企和城市空間綜合服務(wù)則面向企業(yè)、政府及其他機(jī)構(gòu)客戶；公司開發(fā)使用的技術(shù)產(chǎn)品歸類于AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)。

向個(gè)人客戶提供物業(yè)服務(wù)是公司的主業(yè)，收入占比在55%以上。隨著公司不斷探索業(yè)務(wù)發(fā)展新增長(zhǎng)方向和積極實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，萬(wàn)物云的服務(wù)范圍也逐漸擴(kuò)大。商企和城市空間綜合服務(wù)的比重也逐漸提升，從2019年的30.8%提升至2022年一季度的35.6%。

截至2022年3月31日，公司提供物業(yè)服務(wù)的住宅物業(yè)在管總建筑面積約為670.2百萬(wàn)平方米。同時(shí)，公司在中國(guó)內(nèi)地及香港提供物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)，涵蓋1,650個(gè)項(xiàng)目，在管總建筑面積超過135百萬(wàn)平方米。根據(jù)佛若斯特沙利文數(shù)據(jù)，按基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入計(jì)，萬(wàn)物云在2021年中國(guó)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)中排名第一，市場(chǎng)份額為4.28%。

此外，為全方位提升服務(wù)能力和效率，促進(jìn)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化及數(shù)字化，公司研發(fā)了 AIoT解決方案及(ii) BPaaS解決方案并產(chǎn)生收入，2022年該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入18.5億元，占收入的7.8%。冠于科技之名的萬(wàn)物云在招股書中表示，該等解決方案是公司領(lǐng)先于國(guó)內(nèi)同行實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程運(yùn)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的基石。

02

打造「萬(wàn)物云街道」新模式

萬(wàn)物云在招股書中強(qiáng)調(diào)其正在打造全新的業(yè)務(wù)模式，「萬(wàn)物云街道」模式，是指將公司的在管物業(yè)和設(shè)施同社區(qū)、商企和城市空間聯(lián)系起來(lái)，在每個(gè)“萬(wàn)物云街道”內(nèi)建立一個(gè)本地化服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以實(shí)現(xiàn)協(xié)同運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)造新的收入機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

根據(jù)招股書介紹，公司建立的萬(wàn)物云街道有三個(gè)級(jí)別，服務(wù)范圍分別為3,000至6,000戶家庭；6,000至10,000戶家庭；以及10,000戶以上家庭。截至2022年3月31日，公司指定“萬(wàn)物云街道”分別為219個(gè)、119個(gè)及121個(gè)。

在“萬(wàn)物云街道”的建設(shè)中，將接入公司開發(fā)的AIoT設(shè)備，應(yīng)用BPaaS解決方案，為了加快新模式的發(fā)展，需要公司持續(xù)科技投入，同時(shí)公司計(jì)劃收購(gòu)新的物業(yè)服務(wù)商，為新模式的引入奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，提高街道內(nèi)的服務(wù)效率。公司有信心將“萬(wàn)物云街道”模式在全國(guó)范圍內(nèi)快速膚質(zhì)，力爭(zhēng)在三五年內(nèi)完成數(shù)百個(gè)萬(wàn)物云街道的目標(biāo)。

新模式的建設(shè)需要大量的資金投入，這也是公司的主要募資意圖。據(jù)招股書披露，此次IPO所募集的資金，將有約35%用于“萬(wàn)物云街道”模式的建設(shè)推廣；約25%用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開發(fā)；約20%用于未來(lái)三到五年內(nèi)收購(gòu)三至五家增值服務(wù)商；剩下20%用于人才培養(yǎng)和補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金。

在前兩年，受益于行業(yè)規(guī)模紅利，房地產(chǎn)企業(yè)分拆物業(yè)公司上市一般可以獲得更高的估值，但萬(wàn)物云明顯錯(cuò)過了最佳的上市時(shí)間。但區(qū)別于其他物業(yè)公司，萬(wàn)物云冠于了科技之名，上市募資的主要目的是建立“萬(wàn)物云街道”新模式，助力行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化，數(shù)字化，以獲取更多的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，萬(wàn)物云為業(yè)內(nèi)首家采用聚焦?jié)舛?、基于街道的方法?lái)拓展主要業(yè)務(wù)的公司。至于是真科技還是空談，還有待時(shí)間驗(yàn)證。

萬(wàn)物云相較于其他房企旗下物業(yè)公司的表現(xiàn)如何？據(jù)公司公告數(shù)據(jù)顯示，按銷售額計(jì)2021年排名靠前且旗下物業(yè)已分拆上市的十家房企中，有七家物業(yè)公司的2021年的營(yíng)收達(dá)到百億規(guī)模，分別為碧桂園服務(wù)（06098.HK）、萬(wàn)物云、保利物業(yè)（06049.HK）、恒大物業(yè)（06666.HK）、綠城服務(wù)（02869.HK）、招商積余（0001914.S）和龍湖智創(chuàng)（未上市）。

這些物業(yè)公司背靠底蘊(yùn)深厚的母公司，能夠受益于地產(chǎn)母公司的品牌效應(yīng)或者是直接從母公司獲取大規(guī)模的合約服務(wù)面積，營(yíng)收數(shù)據(jù)都較為出色。碧桂園旗下的碧桂園服務(wù)不管是營(yíng)收還是利潤(rùn)均位于前列，萬(wàn)科的萬(wàn)物云2021年的營(yíng)收僅次于碧桂園服務(wù)，但凈利潤(rùn)卻前者相差較遠(yuǎn)。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：各公司公告）

總體來(lái)看，萬(wàn)物云的收入呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但盈利能力有所下降，公司致力于打造新的“萬(wàn)物云街道”模式，是行業(yè)首創(chuàng)，如果成功復(fù)制，將能夠?yàn)槠髽I(yè)打開新的增長(zhǎng)空間。                               

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