而近期年報(bào)季的到來，不少房企財(cái)報(bào)“失約”，同時(shí)市場更是爆出，普華永道辭去多家開發(fā)商的御用核數(shù)師，并迫使后者在財(cái)報(bào)季更換它們的審計(jì)機(jī)構(gòu)。對于普華永道這樣以“信譽(yù)”為生存之本的審計(jì)企業(yè)而言，公司簽署標(biāo)準(zhǔn)無保留意見變得越發(fā)謹(jǐn)慎，這也足以看出其對地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控上的重視。在此背景下，房企能夠交出一份通過這家全球最大會(huì)計(jì)公司之一的會(huì)計(jì)公司所審計(jì)的財(cái)報(bào)，也足以見得，側(cè)面也體現(xiàn)了房企在內(nèi)控以及財(cái)務(wù)透明度上有更優(yōu)異的表現(xiàn)。筆者留意到天譽(yù)置業(yè)(00059.HK)，成為為數(shù)不多于近期通過普華永道審計(jì)并按時(shí)發(fā)布財(cái)報(bào)的房企。那么這份年度成績單透露出公司哪些經(jīng)營表現(xiàn)？一、穩(wěn)健經(jīng)營凸顯發(fā)展韌勁，總收入保持歷史高位
過去一年，面對行業(yè)復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境，天譽(yù)置業(yè)的經(jīng)營表現(xiàn)也出現(xiàn)一定的波折，但總體表現(xiàn)穩(wěn)健。年報(bào)顯示，過去一年，公司實(shí)現(xiàn)總收入76.63億元，微跌0.5%，維持在歷史高位，實(shí)現(xiàn)毛利16.97億元，核心利潤12.90億，股東應(yīng)占虧損2.8億元。倘若扣除未實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)撥備準(zhǔn)備，及其他一次性調(diào)整等因素合計(jì)4億元，公司2021年度歸屬股東凈利潤仍然保持盈利。
公司毛利有所下滑，分析來看一方面在于市場環(huán)境的劇烈變化，尤其是銷售端的遇阻，公司通過加強(qiáng)促銷，適度讓利等方式，確保了資金的回籠，保證整體經(jīng)營的穩(wěn)定，由此不可避免的導(dǎo)致了利潤率的下滑。財(cái)報(bào)顯示，公司毛利率為22.1%，同比下降6%，但仍處于行業(yè)中上游水平。另一方面，公司過去一年積極開展回歸粵港澳大灣區(qū)的業(yè)務(wù)策略調(diào)整，在經(jīng)營調(diào)整之中也令其經(jīng)營利潤一定程度承壓。而結(jié)合公司在銷售端的成績來看，公司整體合同銷售較過往表現(xiàn)遜色，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)合同銷售額約111億元，同比減少33%；銷售面積120萬平米。同時(shí)整體除稅前平均售價(jià)下降5%至約9000元/平米?？紤]到整個(gè)行業(yè)不景氣的狀態(tài)，多數(shù)房企表現(xiàn)也較為低迷，天譽(yù)的這份成績單相對來說也不算太差。盡管公司短期遭遇挫折，但從長期視角來看，公司過往始終保持著高增長姿態(tài)，其2016至2020年五年復(fù)合增長率達(dá)到41%。
當(dāng)前隨著政策端釋放積極預(yù)期，后續(xù)銷售業(yè)績表現(xiàn)有望呈現(xiàn)回暖之勢。這主要基于，一方面，隨著樓市在政策寬松下迎來熱絡(luò)窗口期，一二線城市有望成為率先受益者，而公司過去一年在回歸粵港澳大灣區(qū)的策略下，毛利率有所承壓，后續(xù)隨著經(jīng)營調(diào)整趨穩(wěn)疊加市場行情的修復(fù)，其毛利率具備較強(qiáng)的提振預(yù)期。另一方面，還在于公司優(yōu)質(zhì)的貨值儲(chǔ)備將持續(xù)迎來釋放。如公司在廣州的城市更新項(xiàng)目正開發(fā)貨值就達(dá)到了約230億元 ，目前正緊鑼密鼓的開工建設(shè)當(dāng)中，未來，隨著項(xiàng)目后續(xù)陸續(xù)入市，疊加較低的拿地成本和市場的持續(xù)復(fù)蘇，有望為公司利潤帶來強(qiáng)勁驅(qū)動(dòng)。
（圖片說明：鳳尾村城市更新約200萬平米總建面的項(xiàng)目開工情況）二、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，不斷夯實(shí)發(fā)展根基
過去一年，房企債務(wù)違約頻發(fā)的局面不容樂觀，樓市銷售遇冷使得各大房企銷售回款受阻，與此同時(shí)，融資端的收緊，進(jìn)一步壓縮房企發(fā)展空間，并帶來現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。也正是基于此，市場也愈發(fā)關(guān)注房企的財(cái)務(wù)基本面。從天譽(yù)置業(yè)過去的表現(xiàn)來看，憑借著良好的財(cái)務(wù)管控能力，公司始終將自身的信用違約風(fēng)險(xiǎn)控制在低水平。公司2021年現(xiàn)金償還境外美元債本息約2億美元，保障了債權(quán)人權(quán)益，體現(xiàn)了公司的責(zé)任意識(shí)。而在過去一年，行業(yè)動(dòng)蕩之際，公司財(cái)務(wù)狀況繼續(xù)保持良好，資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步降低，截止2021年底為81.7%，較去年同期下降約2個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，公司凈借貸比率也穩(wěn)定在58.2%。公司融資渠道保持暢通多元，面對融資收緊的大環(huán)境，過去一年，天譽(yù)置業(yè)仍然實(shí)現(xiàn)了融資成本的下降，2021年其加權(quán)平均借貸成本約為11.35%，較上年同期下降0.43%。
公司在保持良好的融資狀況的同時(shí)也在積極透過贖回美元票據(jù)等動(dòng)作，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。在去年7月份公司多次進(jìn)行了票據(jù)回購，并于7月21日發(fā)布公告表示已全額贖回了發(fā)行的8750萬美元于2021年到期的13%計(jì)息優(yōu)先票據(jù)。透過票據(jù)贖回動(dòng)作也向市場展現(xiàn)了公司穩(wěn)健經(jīng)營的一面，釋放了長期發(fā)展的信心。三、重新聚焦大灣區(qū)，并以大本營廣州市場為中心
2021年是天譽(yù)置業(yè)啟動(dòng)回歸“大灣區(qū)戰(zhàn)略”的轉(zhuǎn)折之年，同時(shí)也是房地產(chǎn)重要的變革之年。于行業(yè)而言，加速構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)“新發(fā)展模式”成為上至高層下至房企關(guān)注的焦點(diǎn)，此前《政府工作報(bào)告》、以及兩會(huì)代表提案，及至近期國務(wù)院金融委會(huì)議中也多次提及這一概念。這也意味著，過往依靠“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營發(fā)展模式也將逐步向注重產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)的模式轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)正回歸產(chǎn)業(yè)基本面。在此背景下，房企唯規(guī)模論顯然不再成立，未來真正有望跑出來實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)必然建立在具有核心的競爭優(yōu)勢之上。從天譽(yù)置業(yè)的戰(zhàn)略布局來看：公司2021年初已果斷采取收縮戰(zhàn)線舉措，暫停所有拿地投資。大力開展資產(chǎn)處置計(jì)劃，加強(qiáng)資金回籠等措施，高度重視現(xiàn)金流安全。同時(shí)大力推進(jìn)以廣州為中心的重新聚焦粵港澳大灣區(qū)發(fā)展策略。戰(zhàn)略性收縮之下，實(shí)際上更強(qiáng)調(diào)的也是在行業(yè)中建設(shè)自身的核心“能力圈”?；浉郯拇鬄硡^(qū)建設(shè)是國家重大發(fā)展戰(zhàn)略，公司的布局契合了政策發(fā)展的趨勢，未來也有望充分受益于這一區(qū)域經(jīng)濟(jì)的騰飛，贏得歷史性的發(fā)展機(jī)遇。從土儲(chǔ)層面來看，截止2021年末，公司擁有超3300萬平方米的項(xiàng)目組合建筑面積，其中大灣區(qū)的建筑面積達(dá)到760萬平方米，且主要以廣深兩大核心城市為主。公司控股項(xiàng)目剩余可開發(fā)貨值約490億元，大灣區(qū)占比提升至55%。后續(xù)業(yè)績增長預(yù)期強(qiáng)勁。同時(shí)，公司在城市更新領(lǐng)域的優(yōu)勢亦不斷得到鞏固與加深，截止期末，公司在廣州其他的潛在土地儲(chǔ)備或城市更新的面積有467萬平方米。隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入下半場，存量市場的機(jī)會(huì)愈發(fā)清晰，天譽(yù)置業(yè)深耕灣區(qū)，并不斷尋求在城市更新上的突破，構(gòu)建核心競爭力，這不僅有助于其進(jìn)一步在行業(yè)中打響品牌知名度，同時(shí)考慮到城市更新項(xiàng)目本身相當(dāng)考驗(yàn)房企的操盤能力、資源稟賦等綜合實(shí)力，天譽(yù)置業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢還將有望令其在行業(yè)中持續(xù)保持領(lǐng)跑姿態(tài)。結(jié)語：
過去一年，地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的動(dòng)蕩也傳導(dǎo)到了資本市場，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)可謂“萬馬齊喑”，然而觀之天譽(yù)置業(yè)在二級(jí)市場的表現(xiàn)，仍然保持了優(yōu)于行業(yè)的表現(xiàn)，總體走勢穩(wěn)健。不過自今年2月下旬以來，公司股價(jià)開始遭遇較大震蕩，而在三月內(nèi)房股板塊更是爆出內(nèi)外資多空對決，隨著3月16日，高層積極發(fā)聲穩(wěn)定政策預(yù)期，內(nèi)房股也迎來絕地反彈，邁過至暗時(shí)刻。然而筆者留意到公司股價(jià)并未跟隨市場趨勢反轉(zhuǎn)，這或意味著市場出現(xiàn)了一定的誤判。隨著此次業(yè)績的公布，進(jìn)一步釋放業(yè)績風(fēng)險(xiǎn)，相信后續(xù)公司在行業(yè)大環(huán)境向好之際，也將有望迎來轉(zhuǎn)折。展望房地產(chǎn)未來發(fā)展遠(yuǎn)景，在“房住不炒”的主基調(diào)下，行業(yè)在政策面的調(diào)控之中將有望持續(xù)保持健康發(fā)展，當(dāng)前整個(gè)行業(yè)仍然有較大的發(fā)展空間，正如此前銀保監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)商業(yè)銀行滿足3億“新市民”合理購房信貸需求這一表態(tài)，足可見行業(yè)并未到達(dá)天花板，市場機(jī)會(huì)仍然尚存。然而在這個(gè)市場未來顯然也將不再是“水大魚大”，真正能夠獲得滋潤、安穩(wěn)的一定是那些能夠深刻洞悉市場需求，滿足市場需要，能夠提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力，同時(shí)自身亦保持穩(wěn)健發(fā)展，具備跨周期經(jīng)營能力的企業(yè)。從天譽(yù)置業(yè)的種種動(dòng)作，不難看到，其正沿著這一目標(biāo)不斷靠攏之中，未來表現(xiàn)也將值得期待。
免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。
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