解讀| 中訪(fǎng)網(wǎng)

責(zé)編| 吳君

11月5日晚，萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng)，擬分拆子公司萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司赴香港上市。11月8日，萬(wàn)科A高開(kāi)4%迎接利好消息，收于18.31元/股，微漲2.75%，相比A股走勢(shì)平緩，港股萬(wàn)科企業(yè)自開(kāi)盤(pán)一路走高，大漲6.463%，收于18.120港幣/股。

據(jù)披露，萬(wàn)科合計(jì)持有萬(wàn)物云62.889%股權(quán)，若萬(wàn)物云成功上市，萬(wàn)科仍保持對(duì)萬(wàn)物云的控股權(quán)。自拆分上市公告發(fā)布，截至11月8日16時(shí)，共有8家機(jī)構(gòu)對(duì)萬(wàn)科發(fā)布研報(bào)。與國(guó)內(nèi)券商對(duì)“萬(wàn)科A”叫好聲一片不同，國(guó)際投行對(duì)港股“萬(wàn)科企業(yè)”持謹(jǐn)慎態(tài)度，大多給予“中性”或“持有”評(píng)級(jí)，摩根大通最新研報(bào)更是將“萬(wàn)科企業(yè)”的目標(biāo)價(jià)由22港元降至20港元。

摩根大通研報(bào)指出，萬(wàn)科宣布將分拆物管業(yè)務(wù)萬(wàn)物云來(lái)港上市，上市后將繼續(xù)保持對(duì)萬(wàn)物云的控股權(quán)，以同業(yè)此前宣布分拆后的股價(jià)表現(xiàn)作參考，預(yù)期今次宣布分拆對(duì)萬(wàn)科的股價(jià)僅有輕微正面影響。摩根大通認(rèn)為，萬(wàn)科的凈負(fù)債率在行業(yè)中為較低水平，資產(chǎn)負(fù)債表相對(duì)強(qiáng)勁，但市場(chǎng)挑戰(zhàn)下盈利有下行壓力，因此將目標(biāo)價(jià)由22港元降至20港元。

城市服務(wù)商還是物業(yè)公司？

萬(wàn)物云前身是萬(wàn)科的物業(yè)服務(wù)板塊。2020年10月31日，現(xiàn)任萬(wàn)科集團(tuán)副總裁兼物業(yè)事業(yè)部執(zhí)行官朱保全正式對(duì)外宣布，萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展股份有限公司正式更名為“萬(wàn)物云”。朱保全曾表示，萬(wàn)物云定位為空間科技服務(wù)，發(fā)展重點(diǎn)是“科技”，“未來(lái)萬(wàn)物云的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)不是傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)，而是科技公司的下沉?！?/p>

在今年6月的萬(wàn)科股東大會(huì)上，郁亮再度重申對(duì)萬(wàn)物云上市的定位?！叭绻皇莻鹘y(tǒng)意義上的物業(yè)管理服務(wù)，我覺(jué)得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要；但如果我們是一個(gè)城市服務(wù)商，我覺(jué)得會(huì)變得很重要?！?/p>

10月底萬(wàn)科業(yè)務(wù)交流會(huì)上，朱保全首次談及萬(wàn)物云的具體發(fā)展速度——萬(wàn)科物業(yè)控制增速在30%以?xún)?nèi)，萬(wàn)物梁行增速在30%-60%，萬(wàn)物云城增速要大于60%，但未包括GROW板塊和TECH板塊。

雖然萬(wàn)物云極力放大自己的科技屬性，但其物業(yè)服務(wù)的基本面未變。從萬(wàn)物云的營(yíng)收占比來(lái)看，2021年上半年，萬(wàn)物云錄得營(yíng)業(yè)收入103.83億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)10.43億元。其中住宅物業(yè)服務(wù)收入 57.1 億元，占比 55.0%；商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù) 31.6 億元，占比 30.4%；智慧城市服務(wù) 6.3 億元，占比 6.1%；社區(qū)生活服務(wù)收入 5.6 億元，占比 5.4%；萬(wàn)物成長(zhǎng)收入 3.2 億元，占比 3.1%。物業(yè)板塊貢獻(xiàn)了85.4%的絕對(duì)收入，這點(diǎn)上萬(wàn)物云與其他上市物業(yè)公司并無(wú)區(qū)別。

萬(wàn)物云會(huì)否讓萬(wàn)科“活得更好”

早在2018年，萬(wàn)科就喊出“活下去”的口號(hào)，但是在一大批房產(chǎn)公司死在沙灘上的2021年，萬(wàn)科雖然“活下來(lái)”了，但是也交出了一份不太理想的成績(jī)單。據(jù)其最新發(fā)布的三季報(bào)，盡管營(yíng)收仍然正增長(zhǎng)，但增收不增利，凈利潤(rùn)再度錄得雙位數(shù)下跌。

不僅盈利受阻，讓萬(wàn)科引以為傲的連續(xù)12年為正的現(xiàn)金流也遭遇斷崖式下滑。三季報(bào)顯示，今年前九個(gè)月，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流錄得12.2億元，同比大幅下滑96.35%，其中7~9月，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~進(jìn)一步降為-55.62億元，同比下降151.62%。

受政策和業(yè)績(jī)下滑影響，萬(wàn)科的股價(jià)自三月份起沖高回落，8個(gè)月內(nèi)累計(jì)跌幅近50%，更在近日創(chuàng)下五年新低，跌破凈資產(chǎn)。正當(dāng)外界唱衰萬(wàn)科之際，萬(wàn)科放出了殺手锏萬(wàn)物云震撼了整個(gè)房產(chǎn)圈，也讓廣大股民“喜大普奔”。

盡管當(dāng)前萬(wàn)物云還沒(méi)有向港交所遞交招股書(shū)，但是萬(wàn)物云的估值已經(jīng)成為一個(gè)熱點(diǎn)話(huà)題。從當(dāng)前物業(yè)行業(yè)的龍頭企業(yè)來(lái)看，碧桂園服務(wù)2020年的營(yíng)收為156.00億元，截至11月8日下午收盤(pán)，碧桂園服務(wù)的市值為1749.06億港元。而萬(wàn)科的在管面積僅次于碧桂園，其IPO估值必然也向2000億市值看齊。

至于萬(wàn)物云的上市能否改善萬(wàn)科的“生存質(zhì)量”，富瑞最新研報(bào)指出，上述分拆仍有待中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，預(yù)計(jì)該IPO將于明年第三季度完成，而考慮到萬(wàn)科目前的歷史低谷估值，認(rèn)為潛在的分拆有利于萬(wàn)科非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的價(jià)值釋放，亦假設(shè)公司明年盈利增長(zhǎng)50%，市盈率20倍，估計(jì)萬(wàn)物云將占萬(wàn)科當(dāng)前市值約17%。該行續(xù)指，考慮到雙層股權(quán)結(jié)構(gòu)，公司股東只能部分受益于分拆，亦需要數(shù)個(gè)季度以獲得批準(zhǔn)，市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的情緒亦較弱，預(yù)計(jì)短期內(nèi)只會(huì)看到溫和的市場(chǎng)反應(yīng)。

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